Lembro-me claramente de uma visita a uma cobertura no bairro dos Jardins, em São Paulo, que ilustrava perfeitamente o dilema de muitos proprietários de alto padrão. O imóvel era uma obra de arte: escadas em espiral esculpidas manualmente em concreto aparente, um pé-direito triplo que consumia metade da área útil do living e uma distribuição interna que exigia que você atravessasse a área de serviço para acessar o terraço gourmet. O dono, um colecionador que investiu fortunas em design, não compreendia por que, após dois anos de anúncio, apenas três pessoas haviam solicitado uma visita técnica.
O problema não era o preço por metro quadrado, mas a armadilha da personalização extrema. Quando um projeto arquitetônico se distancia da funcionalidade para privilegiar uma estética autoral, a liquidez do ativo despenca. No mercado imobiliário de luxo, o comprador típico busca sofisticação, sim, mas não quer herdar os problemas de um layout que exige uma reforma estrutural pesada logo após a assinatura da escritura.
A armadilha da estética sobre a usabilidade
Existe uma linha tênue entre um imóvel exclusivo e um imóvel inviável. Projetos com paredes curvas, circulações complexas ou ausência de uma suíte master bem definida em relação ao tamanho total do apartamento são pesadelos para corretores de imóveis. A maioria dos clientes que circula neste segmento possui rotinas dinâmicas e preza pela otimização do espaço.
Um exemplo prático de como isso trava o mercado são os chamados “apartamentos de autor”. Embora sejam capas de revistas de arquitetura, eles raramente despertam o desejo de quem pretende morar com a família ou receber convidados com frequência. Quando você tira a funcionalidade do centro do projeto, você limita o seu público comprador a um nicho tão restrito — quase microscópico — que a venda se torna um exercício de paciência que pode durar meia década.
O custo oculto da reversibilidade
Quem investe em imóveis como forma de planejamento patrimonial precisa ter em mente um conceito básico: a facilidade de adaptação. Se você decide reformar um apartamento de alto padrão, deve sempre se perguntar: “quantas paredes vou precisar quebrar se o próximo dono quiser um layout convencional?”.
Muitos proprietários esquecem que a valorização imobiliária é composta por uma tríade: localização, conservação e planta. Se a planta é “engessada” por uma configuração arquitetônica singular, o valor de mercado sofre um desconto imediato. O comprador experiente, ao entrar em um imóvel, já faz a conta de quanto terá que gastar para demolir aquela escada escultural ou fechar aquele vão que gera ruído excessivo entre os andares. Esse custo de reforma é subtraído diretamente do valor da oferta.
Quando a exclusividade se torna um obstáculo
A liquidez é a capacidade de transformar o tijolo em dinheiro sem sacrificar o preço justo. Imóveis com configurações pouco funcionais, por mais bonitos que sejam, são ativos de baixa liquidez. Eles funcionam muito bem para o proprietário que os encomendou, pois atendem a um estilo de vida específico e peculiar. No entanto, para o mercado de revenda, essa “assinatura” é um passivo.
Antes de investir pesado em uma reforma que privilegie o conceito em detrimento da praticidade, vale a pena ouvir a opinião de um corretor de imóveis especializado em imóveis de alto padrão. Eles detêm os dados reais sobre o que as famílias estão buscando e o que as afasta de um imóvel. A arquitetura deve ser um facilitador do cotidiano, não um obstáculo. Se o seu imóvel exige que o futuro morador abra mão da lógica para viver em um cenário de filme, prepare-se para esperar muito tempo pelo comprador certo ou esteja disposto a negociar o valor de venda muito abaixo do esperado. No fim das contas, o mercado sempre premiará o equilíbrio entre a beleza notável e a inteligência de uma planta bem resolvida.